Vlottende activa

Onderhanden werk, gronden in exploitatie
De onderhanden werken grondexploitatie zijn opgenomen tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de opbrengst wegens verkopen. Indien de boekwaarde de marktwaarde van de grond overschrijdt, wordt een afwaardering naar de lagere marktwaarde verantwoord. De vervaardigingsprijs omvat de aanschaffingskosten van de gebruikte grond- en hulpstoffen en de overige kosten, welke rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. Voor de berekening van de contante waarde voor het bepalen van de omvang van de voorziening is een disconteringsvoet van 2% gehanteerd.

Voor het totaal van de in exploitatie zijnde complexen kan van het verloop in 2023 het volgende overzicht worden weergegeven:

Tabel 43. Grondexploitatie Blauwestad

In 2023 heeft de verkoop van de kavels (28 stuks) de planning (38 stuks) helaas niet gehaald. Ondanks het resultaat over het jaar 2023 kan de voorziening Blauwestad met circa € 1,280 miljoen worden verlaagd. Dit is het gevolg van het feit dat er een jaar extra opbrengsten aan de grondexploitatie toegevoegd kan worden terwijl het merendeel van de kosten al is gemaakt.De verlaging van circa € 1,280 miljoen zal ten gunste komen van de reserve Compensatie dividend Essent.

Vanuit de BBV-verslaggevingsregels is het noodzakelijk om jaarlijks de Grondexploitatie te actualiseren. Ernst & Young Real Estate Advisory Services (EY REAS) heeft onze Grondexploitatie 2024 onafhankelijk getoetst en heeft tevens aangegeven dat wij voor Blauwestad de looptijd kunnen handhaven op 20 jaar (richttermijn vanuit de BBV is 10 jaar), conform de looptijd van de Grondexploitatie 2017 tot en met 2023. Hieraan liggen de volgende argumenten ten grondslag:

1. Er zijn ontwikkelovereenkomsten aanwezig met een aantal ontwikkelaars. Gegeven het feit dat deze overeenkomsten nog een potentiële uitgiftecapaciteit van 156 projectwoningen vertegenwoordigen komt dit overeen met het aantal woningen voor de komende circa 5,4 jaar, zoals voorzien in de grondexploitatie. Daarnaast is belangrijk te vermelden dat de verkoop van vrije kavels de afgelopen jaren (2017 tot en met 2022) de prognose elk jaar heeft overtroffen. Alleen over het jaar 2023 was de daadwerkelijke verkoop lager dan de prognose.
2. Indien de overeenkomsten welke bij de notaris liggen en de aanwezige opties gecorrigeerd met 47% kans op verkoop (% op basis van realisatiegegevens voorgaande jaren) bij elkaar worden opgeteld resulteert dat in potentiële verkoop van 29 vrije kavels. Dit uitgiftepotentieel komt ongeveer overeen met het totaal aantal woningen voor het eerstvolgende jaar zoals voorzien in de grondexploitatie. In totaal betreft het uitgiftepotentieel van zowel 156 projectkavels en de 29 vrije kavels een omvang van circa 6,4 jaar.
3. Na het verstrijken van de eerste 10-jaarstermijn (eind 2033) is reeds 78% van de totale nog te realiseren kosten gemaakt. Het grootste deel van de nog te realiseren kosten na 2033 (69%) is gerelateerd aan VTU (voorbereidingskosten, toezichtkosten en uitvoeringskosten) en transactiekosten (notariskosten e.d.). Het risico op een toenemende boekwaarde zonder parallelle verkopen is hiermee beperkt. Ook geldt dat er voornamelijk opbrengsten zijn geprognosticeerd na eind 2033, en dat deze middels het niet toepassen van opbrengstindexatie voldoende worden beheerst.
4. Het plan heeft een resterende uitgifteopgave van 814.762 m ² (netto) grond. Deze grond wordt uitgegeven middels een vijftal deelprojecten (Havenkwartier, Park, Riet, Wold en Wei). Er wordt momenteel in alle deelgebieden grond uitgegeven en bovendien worden thans ook kosten gemaakt. Wanneer de 10-jaarstermijn wordt toegepast, zal het project slechts voor een beperkt deel tot ontwikkeling zijn gebracht waardoor sprake zal zijn van een kwalitatief zwak ontwikkeld gebied. Vanuit maatschappelijk oogpunt is dit niet wenselijk.

Tabel 44. Raming grondexploitatie Blauwestad

Op basis van de nieuwe waardering komt het resultaat op basis van de netto contante waarde uit op € 16.453 miljoen negatief. Hierdoor hebben wij dit jaar de voorziening met een bedrag van € 1,280 miljoen kunnen verlagen. Jaarlijks zal de grondexploitatie worden herzien. Deze herziening zal gevolgen hebben voor de omvang van de voorziening. De toekomstige opbrengsten hebben een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie, waardoor de voorziening neerwaarts kan worden bijgesteld.

De waardering van grondexploitatie Blauwestad is gebaseerd op een inschatting van de geprognosticeerde opbrengsten en kosten, waarbij verschillende aannames worden gemaakt voor onder andere opbrengstindexatie (2%), inflatie (4% tot 2,5%) en verkoopfasering (in tijd). Grondexploitatie Blauwestad kent een looptijd tot en met 2043.

Inherent aan grondexploitaties en de looptijd van het project Blauwestad is dat onzeker is in welke mate de werkelijke kosten en opbrengsten overeenkomstig de huidige inschattingen zullen zijn. Om meer inzicht te geven in het effect van de gevoeligheid van de grondexploitatie is een gevoeligheidsanalyse gemaakt. De belangrijkste uitkomsten hiervan zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Tabel 45. Gevoeligheidsanalyse

Indien zich daadwerkelijk wijzigingen gaan voordoen ten opzichte van de huidige uitgangspunten van de bovenstaande parameters, dan zullen wij de effecten daarvan betrekken op de voorfinanciering van de kosten GREX Blauwestad uit de reserve Compensatie dividend Essent (van voorfinanciering wordt gebruik gemaakt vanwege het terugbrengen van de looptijd en het later terugverdienen van kosten). Deze voorfinanciering wordt jaarlijks geactualiseerd.

Wij zijn van mening dat de huidige inschatting van de parameters, en hiermee de
Grondexploitatie Blauwestad 2024 (GREX), de meest waarschijnlijke inschatting is.

Gereed product en handelsgoederen
Om zorg te dragen voor de realisatie van het Groningse deel van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) heeft de provincie diverse gronden aangekocht en is een deel verkregen in het kader van de decentralisatie van de natuurtaken naar de provincie. Voor een deel zijn het gronden die binnen de grenzen van het NNN liggen en voor een deel zijn het gronden die erbuiten liggen. Deze laatste categorie is een strategische grondvoorraad die kan worden gebruikt als ruilgrond.

De gronden die binnen het NNN zijn aangekocht worden omgevormd tot natuur. Daarom worden de gronden bij de aankoop gewaardeerd op 15% van de waarde en wordt het verschil als verwervingskosten verantwoord. De gronden buiten het NNN zijn gewaardeerd voor het aankoopbedrag.

Tabel 46. Waardering gronden